Bauen statt bremsen – Wohnraum durch Freiheit schaffen

Die Jungen Liberalen Duisburg fordern:

1. Die Harmonisierung der Bauordnungen der Bundesländer auf Grundlage der Musterbauordnung. Die Typengenehmigung ist so auszugestalten, dass sie das bauaufsichtliche Verfahren tatsächlich ersetzt: § 66 Absatz 4 Satz 1 BauO NRW, wonach eine Typengenehmigung nicht von der Durchführung eines bauaufsichtlichen Verfahrens entbindet, ist zu streichen. Für typengenehmigte Vorhaben ist ein Anzeigeverfahren einzuführen, in dem nur noch planungsrechtliche Zulässigkeit und Erschließung geprüft werden. Die in § 66 Absatz 3 BauO NRW bereits geltende Anerkennung von Typengenehmigungen anderer Länder ist in allen Landesbauordnungen einheitlich abzusichern. Ergänzend sind die vergaberechtlichen Hürden für serielles und modulares Bauen abzubauen.
2. Die Förderung innovativen Bauens durch Öffnung der Standards: Für Kleinstwohnungen, Mikroapartments und vergleichbare innovative Wohnformen sind reduzierte bauordnungsrechtliche Anforderungen (etwa bei Stellplatzpflicht, Abstellräumen, Aufzugspflicht und Ausstattungsstandards) zuzulassen, sofern Sicherheit und Gesundheitsschutz gewahrt bleiben. Der „Gebäudetyp E“ (einfaches Bauen) ist zivil- und bauordnungsrechtlich abzusichern, damit Bauherr und Erwerber rechtssicher auf entbehrliche Komfortstandards verzichten können.
3. Eine Reform der TA Lärm: Der maßgebliche Immissionsort ist so zu ändern, dass für Wohnungsbauvorhaben der Innenraumpegel maßgeblich ist und passive Schallschutzmaßnahmen anerkannt werden. Die Neuregelung muss auch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB und in der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung gewerblicher Anlagen wirken, nicht nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
4. Die Ausweisung von deutlich mehr Bauland. Der Rat der Stadt Duisburg beauftragt die Verwaltung, Flächenpotenziale konsequent zu aktivieren: Brachflächen, Konversionsflächen, Nachverdichtung, Aufstockung und, wo städtebaulich vertretbar, neue Baugebiete. Die Verwaltung führt ein jährlich fortzuschreibendes und öffentlich einsehbares Baulücken- und Brachflächenkataster und legt dem Rat jährlich die Zahl der gefassten Aufstellungsbeschlüsse vor.
5. Die Jungen Liberalen Duisburg begrüßen den Ratsbeschluss zur Anwendung der neuen BauGB-Instrumente (§§ 31 Absatz 3, 34 Absatz 3b, 246e in Verbindung mit § 36a BauGB). Zwei Punkte des Beschlusses sind jedoch nachzuschärfen. Erstens darf die vorgesehene vorherige Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung und Projektmanagement nicht zu einem faktischen Vorab-Vetorecht der Verwaltung werden; jede Versagung der Zustimmung ist unter konkreter Benennung der überwiegenden städtebaulichen Gründe schriftlich zu begründen. Zweitens ist die einmalige Berichtspflicht nach einem Jahr durch eine jährliche Berichtspflicht über erteilte und versagte Zustimmungen sowie über Fälle der Zustimmungsfiktion nach § 36a Absatz 1 Satz 4 BauGB zu ersetzen. Der Bund wird aufgefordert, § 246e BauGB über den 31. Dezember 2030 hinaus zu entfristen.
6. Die Landesregierung Nordrhein-Westfalen wird aufgefordert, den seit dem 1. Januar 2015 geltenden Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent in einem verbindlichen Stufenplan bis zum Ende der laufenden Legislaturperiode auf 3,5 Prozent zu senken.
7. Die vollständige Befreiung des erstmaligen Erwerbs einer selbstgenutzten Wohnimmobilie von der Grunderwerbsteuer. Soweit und solange eine Grunderwerbsteuer anfällt, ist ergänzend ein KfW-Kreditprogramm aufzulegen, das die Finanzierung der Grunderwerbsteuer und der übrigen Erwerbsnebenkosten zu günstigen Konditionen ermöglicht, damit fehlendes Eigenkapital für Nebenkosten nicht länger über den Eigentumserwerb entscheidet.
8. Die Senkung der Grundsteuer auf ein Minimum. Die Stadt Duisburg wird aufgefordert, den Hebesatz der Grundsteuer B (1169%) schrittweise – unter Beibehaltung eines einheitlichen Hebesatzes – deutlich abzusenken, statt Wohnen über die Nebenkosten zusätzlich zu verteuern.
9. Die Beseitigung der steuerlichen Benachteiligung selbstnutzender Eigentümer gegenüber Vermietern. Der Bund wird aufgefordert, die Ungleichbehandlung vorrangig bei den Erwerbsnebenkosten zu beseitigen, insbesondere durch den Freibetrag nach Forderung 9, und die steuerliche Berücksichtigung von Finanzierungskosten beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums zu ermöglichen. Eine Besteuerung des Nutzungswerts selbstgenutzten Wohneigentums lehnen wir ab.
10. Die ersatzlose Abschaffung der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) und den Verzicht auf jede Verlängerung oder Verschärfung.
11. Eine klare Absage an jeden Mietendeckel auf Bundes-, Landes- oder kommunaler Ebene. Preisdeckel schaffen keine einzige Wohnung, sondern verknappen das Angebot, verdrängen Investitionen.
12. Eine klare Absage an die Enteignung oder Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen. Die Enteignung privater Wohnungsbaugesellschaften schafft keinen einzigen Quadratmeter neuen Wohnraum, kostet Milliarden an Entschädigungen und zerstört das Vertrauen, auf dem private Investitionen in den Wohnungsbau beruhen.
13. Die Umstellung der Wohnraumförderung von Objekt- auf Subjektförderung: Unterstützt wird der bedürftige Mieter – zielgenau über das Wohngeld –, nicht die geförderte Immobilie.
14. Das perspektivische Auslaufen des klassischen sozialen Wohnungsbaus. Bestehende Bindungen laufen vertragsgemäß aus. Neue Objektförderung wird nur noch dort aufgelegt, wo eine regelmäßige, veröffentlichte Evaluation nachweist, dass der Markt auch nach Umsetzung der Forderungen dieses Antrags kein ausreichendes Angebot im unteren Preissegment bereitstellt. Maßstab ist einfach: Wo günstiges Wohnen am Markt verfügbar ist, braucht es keinen staatlich gebauten Ersatz.
15. Die Privatisierung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Gebag. Die Stadt Duisburg soll ihre Anteile an der Gebag in einem geordneten, transparenten Verfahren veräußern. Die Flächenentwicklungsprojekte (unter anderem 6-Seen-Wedau, Duisburger Dünen) sind dabei so zu strukturieren, dass ihre Fertigstellung vertraglich gesichert bleibt. Der Veräußerungserlös ist vorrangig zur Schuldentilgung des städtischen Haushalts und zur Sanierung städtischer Infrastruktur einzusetzen. Wohnungspolitik ist Aufgabe von Rahmensetzung und Bauleitplanung – nicht des städtischen Unternehmertums am Wohnungsmarkt.

Begründung

Wohnen ist in Deutschland zu knapp und zu teuer – nicht, weil der Markt versagt, sondern weil er nicht arbeiten darf. Die Wohnungsnot ist im Kern eine Angebotskrise, und die Angebotskrise ist im Kern eine Krise staatlich gemachter Hürden: langsame Verfahren, zersplittertes Baurecht, hohe Erwerbsnebenkosten, kostentreibende Standards. Jede dieser Hürden ist politisch entstanden – und politisch abbaubar.

Zu 1 bis 3: Fristvorgaben für Baugenehmigungen existieren im nordrhein-westfälischen Bauordnungsrecht bereits – sie werden gerissen, weil ihre Überschreitung folgenlos bleibt. Eine Frist ohne Sanktion ist keine Frist, sondern eine Bitte. Erst die Fiktionswirkung verlagert das Verzögerungsrisiko dorthin, wo es hingehört: von dem, der bauen will, zu der Behörde, die entscheiden muss. Dass der Gesetzgeber diesem Mechanismus vertraut, zeigt er selbst – im Baurecht mit der Dreimonatsfiktion des § 246e BauGB seit Oktober 2025, im allgemeinen Verwaltungsrecht mit § 42a VwVfG. Der Einwand, die Fiktion gefährde die Bauqualität, verfängt nicht: Die materiellen Anforderungen gelten unverändert, wer rechtswidrig baut, baut auch mit Fiktion rechtswidrig – sanktioniert wird allein die Untätigkeit der Verwaltung. Damit die Frist überhaupt messbar läuft, braucht es das digitale Verfahren: Nur dort ist der Eingang der vollständigen Unterlagen dokumentiert, der Verfahrensstand einsehbar und die Nachforderungspraxis überprüfbar, mit der heute Fristen faktisch unterlaufen werden. Und erst die bundesweite Anerkennung von Typengenehmigungen macht serielles Bauen zum Massengeschäft: Mehrere Landesbauordnungen kennen die Typengenehmigung längst, aber ihre Wirkung endet an der Landesgrenze – dieselbe Statik, derselbe Brandschutz, dieselbe Konstruktion werden bis zu sechzehnmal geprüft. Das verteuert genau die Bauweise, die Wohnungen am schnellsten und günstigsten liefert, und es prüft nichts, was nicht schon geprüft wäre.

Zu 4: Ein erheblicher Teil der Baukosten entsteht durch Anforderungen, die kein Bewohner bestellt hat. Ein Tiefgaragenstellplatz kostet in der Erstellung regelmäßig einen fünfstelligen Betrag, der auf Miete oder Kaufpreis umgelegt wird – auch bei Bewohnern ohne Auto. Komfortnormen, die als Empfehlungen der Technik begannen, sind über die Rechtsprechung zu faktischen Pflichten geworden, von deren Einhaltung kein Bauherr rechtssicher abweichen kann, selbst wenn sein Vertragspartner es ausdrücklich will. Genau diese Lücke schließt der Gebäudetyp E, dessen rechtliche Absicherung auf Bundesebene immer noch nicht passiert ist. Er macht den Verzicht auf Entbehrliches vertragsfest, ohne Sicherheit und Gesundheitsschutz anzutasten. Für Kleinstwohnungen entscheidet diese Öffnung über die Wirtschaftlichkeit ganzer Projekte – und damit über das Segment, das in Duisburg am knappsten ist: kleine, günstige Wohnungen für Studenten der Universität Duisburg-Essen, Auszubildende und Berufseinsteiger.

Zu 5: Der Rat der Stadt Duisburg hat die Anwendung der neuen BauGB-Instrumente grundsätzlich beschlossen und die Zuständigkeit für Zustimmungen nach § 36a BauGB flächenabhängig auf den Ausschuss für Stadtentwicklung und Verkehr beziehungsweise den Oberbürgermeister als laufendes Verwaltungsgeschäft übertragen. Das ist richtig: Für einen Investor zählt, was er vor dem Grundstückskauf weiß, und eine im Einzelfall politisch ausgehandelte Zustimmung wäre unkalkulierbar. Zwei Konstruktionsmerkmale des Beschlusses können diese Verlässlichkeit aber wieder aufheben. Zum einen macht der Beschluss die Anwendung der erleichterten Instrumente in bestimmten Fällen von einer vorherigen Abstimmung mit dem Amt für Stadtentwicklung abhängig. Ohne verbindliche Frist für diese Abstimmung entsteht ein Nadelöhr, das die gesetzliche Drei-Monats-Fiktion des § 36a BauGB faktisch unterlaufen kann. Zum anderen ersetzt eine einmalige Berichtspflicht nach einem Jahr keine laufende Kontrolle: Erst eine jährliche Berichterstattung macht sichtbar, ob die Ausnahmetatbestände eng oder extensiv gehandhabt werden. Auf Bundesebene bleibt zudem die Befristung des § 246e BauGB bis 2030 ein Risiko für jede langfristige Projektplanung, weshalb an der Forderung nach Entfristung festzuhalten ist.

Zu 6 und 7: Der Bau-Turbo des § 246e BauGB ist bis Ende 2030 befristet – ein Zeitfenster, kein Dauerzustand. Ob er wirkt, entscheidet sich nicht in Berlin, sondern im Rathaus: Ohne die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB läuft die Regelung leer, und erste Handreichungen aus den Ländern zeigen bereits, dass viele Kommunen zurückhaltend bis abwehrend reagieren. Für einen Investor ist entscheidend, was er vor dem Grundstückskauf weiß: Eine Zustimmung, die im Einzelfall politisch ausgehandelt wird, ist unkalkulierbar und fließt als Risikoaufschlag in jede Kalkulation ein – oder verhindert das Projekt ganz. Eine beschlossene Leitlinie des Rates schafft eine verlässliche Regel, kostet nichts und wahrt die Planungshoheit vollständig, denn der Rat setzt und ändert die Leitlinie selbst. Duisburg hat dabei mehr zu gewinnen als fast jede andere Großstadt in Nordrhein-Westfalen: Mit seinen Brach- und Konversionsflächen verfügt die Stadt über Flächenreserven, an denen andernorts jede Nachverdichtungsdebatte scheitert – wer hier zögert, verschenkt einen Standortvorteil und ein befristetes Bundesgesetz zugleich.

Zu 8 bis 11: Deutschland hat eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten der Europäischen Union, und das ist kein Mentalitätsproblem, sondern ein Schwellenproblem. Die Erwerbsnebenkosten aus Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler summieren sich in Nordrhein-Westfalen auf gut zehn Prozent des Kaufpreises – und sie sind fast vollständig aus Eigenkapital zu zahlen, weil Banken regelmäßig nur den Kaufpreis beleihen. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro verlangt allein der Fiskus 26.000 Euro, bevor der erste Handwerker im Haus war. Eine Familie, die die monatliche Rate problemlos tragen könnte, scheitert so an einer Steuer – das ist der präzise Punkt, an dem Befreiung und KfW-Überbrückung ansetzen. Die Grundsteuer wirkt auf derselben Achse, nur flächendeckend: Sie wird auf jeden Mieter umgelegt, und Duisburg liegt mit einem Hebesatz von 1.169 Prozent in der Spitzengruppe der deutschen Städte. Eine Stadt, die über zu hohe Wohnkosten klagt und sie zugleich per Hebesatz selbst produziert, ist Teil des Problems, das sie beklagt. Die steuerliche Schieflage zwischen Vermieter und Selbstnutzer schließlich ist keine Randnotiz, sondern Systematik: Der Vermieter setzt Abschreibung und Schuldzinsen ab, der Selbstnutzer nichts – der Staat prämiert also das Halten von Wohnraum als Kapitalanlage und benachteiligt das Bewohnen des eigenen Eigentums. Wer Vermögensaufbau in der Breite und Altersvorsorge in Stein will, muss diese Asymmetrie beenden.

Zu 12 bis 14: Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 – die Mieten in den angespannten Märkten sind seither weiter gestiegen, und die empirische Forschung attestiert ihr bestenfalls kurzfristige Dämpfungseffekte bei gleichzeitigen Ausweichreaktionen wie möblierter Vermietung und Umwandlung. Der Berliner Mietendeckel lieferte das Realexperiment dazu: Während seiner Geltung brach das Angebot an Mietwohnungen in Berlin messbar ein, bis das Bundesverfassungsgericht die Regelung 2021 für nichtig erklärte. Preisdeckel bewirtschaften den Mangel, sie beheben ihn nicht – und sie verteilen ihn um, von den Wohnungsbesitzenden zu den Wohnungssuchenden. Die Enteignungsforderung schließlich ist die teuerste Variante derselben Verwechslung: Der Berliner Senat bezifferte allein die Entschädigungskosten einer Vergesellschaftung auf einen Betrag von bis zu 36 Milliarden Euro – Milliarden, die den Eigentümer wechseln, aber keinen einzigen Quadratmeter neu schaffen, verbunden mit einem Signal an jeden Investor, dass Eigentum am deutschen Wohnungsmarkt zur Disposition steht. Für dasselbe Geld ließen sich zehntausende Wohnungen bauen.

Zu 15 und 16: Der Bestand an Sozialwohnungen hat sich seit Mitte der 2000er Jahre ungefähr halbiert – trotz Milliardenförderung Jahr für Jahr. Das ist kein Finanzierungs-, sondern ein Konstruktionsfehler: Bindungen laufen ab, die geförderte Wohnung bleibt, aber sie ist keine Sozialwohnung mehr – die Förderung versickert im Objekt. Dazu kommt die Fehlbelegung: Geprüft wird das Einkommen beim Einzug, nicht danach, sodass die subventionierte Wohnung häufig bei Haushalten liegt, die sie längst nicht mehr brauchen, während Bedürftige auf Wartelisten stehen. Das Wohngeld hat keinen dieser Defekte – es prüft laufend, verändert sich mit dem Einkommen, kennt keine ablaufenden Bindungen und lässt dem Bedürftigen die Wahl seiner Wohnung statt ihm eine zuzuweisen. Der Evaluationsvorbehalt des Antrags ist dabei bewusst pragmatisch: Abgeschafft wird nicht blind, sondern dann, wenn der Markt das untere Preissegment nachweislich bedient.

Zu 17: Duisburg gehört seit Jahren zu den am höchsten verschuldeten Städten Deutschlands – und hält zugleich mit der Gebag ein Unternehmen mit rund 12.600 Wohnungen, das unternehmerisches Risiko am Wohnungsmarkt trägt. Diese Konstruktion ist doppelt problematisch. Ordnungspolitisch konkurriert die Stadt über ihre Gesellschaft mit privaten Anbietern, die sie zugleich als Genehmigungsbehörde und Planungsträger reguliert – Schiedsrichter und Mitspieler in einem. Fiskalisch bindet die Gesellschaft Kapital und Bürgschaftsrahmen einer Kommune, die beides für Schulen, Straßen und Schuldenabbau dringender braucht. Zusätzlich wurden der Gebag mit Kita-Bau und Stadionbewirtschaftung Aufgaben übertragen, die mit Wohnungswirtschaft nichts zu tun haben und Risiken im Beteiligungsportfolio stapeln. Der Verkauf löst diese Verflechtung, ohne ein einziges wohnungspolitisches Instrument aufzugeben: Die Bauleitplanung – der eigentliche Hebel der Stadt – bleibt vollständig erhalten, der gesetzliche Mieterschutz gilt unabhängig davon, wem das Haus gehört, und die Fertigstellung der Flächenentwicklungen wird vertraglich gesichert, wie es bei Transaktionen dieser Größenordnung Standard ist.